ЗУЕС в съществуващия си вид към 2019г. е доста неясен и непълен. Именно за това в момента се преразглежда от Министерство на регионалното развитие и надяваме се в скоро време да очакваме нов, по-пълен, точен и изчерпателен закон. Но дотогава ще внесем яснота как се изчисляват и плащат сметките в етажната собственост към съществуващия и действащ в момента закон.

Масово етажните собствености не са компетентни или се объркват в четенето и прилагането на ЗУЕС и причините за това са, че от една страна няма юридически компетенции, за да се тълкува правилно законът и от друга страна, алгоритъмът за неговото прилагане става твърде сложен и в повечето етажни собствености, няма кой да прави тези изчисления.

Основните  принципи в закона са, че:
  1. Всеки собственик е длъжен да заплаща за поддръжката на общите части без начение дали живее в сградата или не;
  2. Разходите се заплащат на живущ.

Ако приемем, че в една етажна собственост (вход, кооперация) се плащат следните сметки ежемесечно:

1. Абонамент за почистване;
2. Абонамент за техническа поддръжка на асансьор;
3. Абонамент за домоуправител- професионален или живущ във  входа, ако е платен;
4. Друг вид абонаменти, които се заплащат месечно- портиер, видео наблюдение, озеленяване, техническа поддръжка на сградния фонд, басейни и т.н.;
4. Ел. енергия за асансьор, което е консуматив;
5. Ел. енергия за общи нужди, което е консуматив;
6. Такса за фонд "Ремонт и обновяване".


Такса фонд "Ремонт и бновяване" се определя по два параметъра едновременно:
   1. Размер на притежаваните идеални части;
   2. Нейният минимален размер не може да е по-малък от 1% от МРЗ.

Това ще рече, че притежаващият собственик на най-малки иделани части ще трябва да заплаща за 2019г. 5,60 лв на месец (за 2020 тази такса става 6,10 лв на месец). От там пропорционално сумата трябва да се завиши за всеки собственик, който притежава повече общи части. Тази такса се заплаща на апартамент.

Казано накратко, таксите се делят на:
1. Абонаментни месечни. В някои случаи може да има и абонаментни годишни такси, които ще разгледаме в слеващата статията. Абонаментните месечни таски се заплащат за поддръжка на общите части. В повечето случаи те са твърда такса, която не зависи от брой живущи, брой апартаменти, присъстващи и отсъстващи, поради което всеки собственик е длъжен да ги заплаща.

Може да се направи аналогия с абонаметните планове, които повечето хора изпозлват при подписване на план за мобилен телефон, телевизия, интернет. Няма значение дали сте ги използвали, в края на месеца дължите сумата. Същото е и с абонаментите в етажната собственост.

Така например, преди пвоече от 10 години, държавата задължи ЕС да сключват договори за техническа поддръжка на асансьорите, както и да минават годишен технически преглед. Ето защо, дори и когато сте отсъствали, вие сте длъжни да ги заплащате, защото асансьорът е обща собственост и за неговото функциониране се дължат месечни суми, които не зависият от това, колко пъти и от кого е бил изпозлван.

Таксата за домоуправител е вид администратовна такса, за фирмата или този, който се е наел с управлението на етажната собственост. Тя също не зависи дали живеете постоянно, отсъствате или апартаментът ви е празен, защото ангажиментите са постоянни, затова тя се дължи в пълен размер за всички.

Таксата за почистване също се дължи. Не може да се каже на чистачката да не почиства "вашите" общи части, или пред вашата врата или да не обира паяжините около вашия апартамент. 

2. Консумативи- това са ел. енергиите. Като всеки консуматив, когато не сте го използвали, не го заплащате. 

3. Такса фонд "Ремонт и обновяване" или това са парите, които се събират за касата на входа и с които се правят ремонти и обновяване на общите части, закупуват се почистващи препарати и инструментариум за почистване и поддръжка на входа. Тази такса се дължи от всеки собственик, защото с тези пари се поддържа сградния фонд. 

Някъде може да има и такси за:
- кучета или др. животни извеждани на повод;
- ползване на обособени общи части срещу заплащане. Като тук дебело отбелязваме, че в ЗУЕС и наредбите на пожарната е забранено завземането и обособяването на пространства от коридори, мази, тавани, стълбища и всякакви общи части за лично използване. В някои сгради по архитектурен план съществуват самостоятелни пространства, които са бил предназначени за помещения за чистачка, сметосъбиране, партерни стаи, общи мази и т.н, които в течение на времето са иззети за използване от някои съседи срещу месечна такса. 

И тук има един текст в закона, който казва, че:

"РазделII.
Чл.5. (1) Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, наричани по- нататък "собственици", имат право да:
1.използват общите части на сградата според тяхното предназначение;"

Моля, това да не се бърка с мисълта, че им е разрешено да завземат общи части за лично използване, НЕ! Този текст има предвид, например, че живеещият на 2 етаж, може да преминава през общите части на 5 етаж, по коридорите, стълбищата, мазите и таваните в цялата сграда, независимо къде се намира неговият апартамент, маза, таван.


Всички такси- абонаментни и консумативи, без такса за фонд "Ремонт и обновяване" се заплащат на живущ. Таксата за фонд "Ремонт и обновяване" се заплаща на апартамент.

Таксата за куче или друго животно, извеждано на повод, се заплаща като за един живущ на месец, на брой животни. 

В сегашния закон, няма зададен критерий за цената на използване на обособена обща част в етажната собственост. Това се решава на общо събрание. Тук отбелязваме, че използването на общи части, става само и единствено със 100% съгласие на общото събрание. Никой не може сам да присвоява общи част за лично ползване. 

В много входове, има празни апартаменти, има текучество на живущи, различен брой отсъстващи и присъстващи през различните месеци в годината. Как се изчисляват сметките в този случай.
Според сега действащия ЗУЕС се казва, че:

I. ПРАЗЕН АПАРТАМЕНТ е този, който от 1 януари до 31 декември в жилището не е живял никой или е пребивавал до 30 календарни дни в годината.

 Празните апартаменти заплащат на 50% абонаментните такси за:
  1. Абонамент за почистване;
  2. Абонамент за техническа поддръжка на асансьор;
  3. Други месечни абонаментни такси- басейн, портиер, видео наблюдение, озеленяване, сключени договори за техническа поддръжка и т.н.

 Празните апартаменти заплащат на 100% абонаментнатa такса за:
  1. Домоуправител, защото това е вид административно обслужване;
  2. Такса фонд "Ремонт и обновяване";
  3. Таксата за лично ползване на обща обособена част.

 Празните апартаменти не заплащат:
  1. Консумативите- ел. енергия за общи нужди и ел. енергия за асансьори или според там, където се отчита ел. енергията. 

В случаите на месеците на присъствие на живущ/и в празните апартаменти, защото както вече казахме, в тях се допуска до 30 дни в годината присъствие, то те си заплащат всички абонаменти на 100% и всички консумативи на 100%.

- ВРЕМЕННО ОТСЪСТВАЩ- това е живущ/и, който отсъства от първия до последния ден на месеца, без прекъсване. Според ЗУЕС, временно отсъстващ е всеки, който изпълнява следните две условия едновременно:
     - 1. Е имал над 30 дни присъствие за годината в етажната собственост и
     - 2. Е отсъствал над 30 календарни дни в месеца.
Той може да отсъства и няколко месеца.

Временно отсъстващите заплащат на 100%:
1. Всички абонаментни такси за времето си на отсъствие- чситачка, техническа поддръжка на асансьор/и, домоуправител, портиер, видео наблюдение, озеленяване, фонд "Ремонт и обновяване" и др. такси.

Временно отсъстващите не заплащат:
1. Консумативите, когато отсъстват- ел. енергиите.

 Пример за временно отсъстващ е съсед е, който от месец май до месец септември отсъства, но през останалото време живее в етажната собственост. Друг пример може да бъде лице, което отсъства януари, февруари е пребивавал във входа, март е отсъствал, върнал се е от април до юли и отсъства за месеците август, септември, октомври и ноември, декември пак се е върнал и т.н. Мисля, става ясно каква е разликата между празен апартамент и временно отсъстващ.

Използвани съкращения:
1. ЗУЕС- Закон за управление на етажната собственост;
2. ЕС- етажна собственост;
3. МРЗ- минимална работна заплата;
 

В следващите статии ще разгледаме:
1. Алгоритъмът на месечните изчисления;
2. Как се изчислява таксата за фонд "Ремонт и обновяване" на база притежаваните общи части и не по-малко от 1% от МРЗ;
3. Как се разпределят годишните абонаменти такси;
4. С колко процента кворум се вземат различните решения в ЕС.
5. За какво е разрешено да се харчат парите от фонд "Ремонт и обновяване".